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2018年临汾市房地产开发投资运行分析
 2019-02-26  出处:临汾市统计局  

  今年以来,临汾市上下以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,在市委市政府坚强领导下,紧紧围?#24179;?#35774;“示范区”“排头兵”“新高地”的目标要求,深入实施“345”发展战略和“12345”工作思路,全面贯彻落实全省“转型项目建设年”活动的总体部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,认真贯彻执行《临汾市人民政府办公厅关于加快?#24179;?#25151;地产业?#20013;?#20581;康发展的实施意见》,不断健全商品住房和用地供应管理机制,加强房地产市场分类调控,因城施策,?#34892;?#22320;促进了全市房地产市场健康发展。2018年,全市房地产开发投资稳步增长,房屋施工销售面积快速增加。

  一、全市房地产市场运行特点

  1.房地产开发市场总体平稳,投资结构?#20013;?#20248;化。

  (1)投资增速总体平稳,投资总量创历史新高。2018年,全市房地产开发投资完成114.8亿元,同比增长11.3%,增速比上年加快5.5个百分点,全年增速总体呈平稳趋势(详见图1),投资总量超过2015年112.6亿元水平,创历史新高。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为28.4%,比上年提高10.6个百分点,拉动全市固定资产投资增长2.0个百分点。

  (2)投资结构?#20013;?#20248;化,商业营业用房投资高速增长。分房屋类型看,2018年,全市住宅投资81.8亿元,比上年增长5.1%,增速比上年回落9个百分点,占全市房地产开发投资的比重由上年的75.5%下降至71.3%;办公楼投资1.9亿元,下降6.7%;商业用房投资25.6亿元,增长69.7%,占全市房地产开发投资的比重由上年的14.6%提高到22.3%,对全市房地产开发投资增长的贡献率高达90%。

  (3)大项目拉动作用明显。2018年,全市计划总投资5亿元以上房地产项目43个,比上年增加7个,增长22.9%,计划总投资达392.4亿元,比上年增加78.9亿元,增长25.2%,完成投资59.8亿元,比上年增加8.5亿元,增长16.5%,占全市房地产开发投资的比重由上年同期的49.8%提高到52.1%,拉动全市房地产开发投资增长8.2个百分点。

  2. 房屋施工规模稳步扩大,商品房销售热度不减。

  (1)房屋施工面积稳步增加。2018年,全市房屋施工面积1563.6万平方米,比上年增长16.3%,增速比上年提高1.4个百分点。分房屋类型看,住宅施工面积1158.6万平方米,增长19.9%,比上年提高2.8个百分点,占全部房屋施工面积的比重为74.1%,比上年提高2.2个百分点;办公楼施工面积31.2万平方米,下降0.2%;商业营业用房施工面积191.8万平方米,增长8.9%,比上年提高9.3个百分点;其他房屋施工面积181.9万平方米,增长6.7%。

  (2)商品房销售面积高位运行,库存去化周期进一步缩短。2018年,全市商品房销售面积184.7万平方米,比上年增加50.9万平方米,增长38%,增速虽然比三季度和上半年分别回落10.8和12.6个百分点,但从全年来看,总体仍呈高位运行态势(详见图2)。其中,商品住宅销售面积177.3万平方米,比上年增长38.8%,占全市商品房销售面积比重高达96%。从住宅结构看,90平方米及以下(含90平方米)普通住宅销售面积19.4万平方米,增长21.7%,占住宅销售面积的10.9%;90-144平方米(含144平方米)普通住宅销售面积128.8万平方米,增长37.3%,占住宅销售面积的72.7%;144平方米以上普通住宅销售面积29.1万平方米,增长62.3%,占住宅销售面积的16.4%。

  截止2018年末,全市商品房待售面积87.6万平方米,以2018年月均商品房销售面积为基数(15.4万平方米),商品房待售面积去化周期为5.7个月,比2017年末减少1个月。

  3. 房地产开发企业资金相对充裕,土地购置面积成倍增长。

  (1)房地产企业资金保障良好。2018年,全市房地产开发企业到位资金167.9亿元,比同期房地产开发投资多53.1亿元,比上年增长21.4%,增幅比上年加快11.2个百分点,比同期房地产开发投资增速快10.1个百分点。其中,国内贷款2.9亿元,增长74.7%,增幅比上年同期回落18.8个百分点;自筹资金89.3亿元,增长13.3%,增幅比上年回落16.7个百分点;定金及预收款27.7亿元,增长37.5%,增幅比上年同期加快62.7个百分点;个人按揭贷款19.0亿元,增长23.8%,增幅比上年加快24.4个百分点。

  (2)本年购置土地面积成倍增长。2018年,?#20174;?#39033;目储备的本年购置土地面积55.1万平方米,比上年增加46.0万平方米,增长5.04倍;待开发土地面积34.3万平方米,比上年增加5.4万平方米,增长18.8%。房地产开发企业土地储备?#35748;?#34892;指标增长,对后续开发投资增长起到了一定的支撑作用。

  二、值得关注的问题

  1.市场预期信心不足,新开工面积下降明显。2018年,全市新开工面积367.9万平方米,比上年减少37.4万平方米,下降9.2%,增幅比上年回落67.2个百分点。其中,住宅新开工面积297.2万平方米,比上年减少16.4万平方米,下降5.2%。2018年,全市新开工房地产项目34个,比上年减少1个,新开工项目完成投资36.0亿元,比上年下降1.1%,房地产新项目开工建设减少,对全市房地产市场的后续发展支撑不足。

  2.待售面积有所增加,去库存任务依然艰巨。2018年末,虽然商品房待售面积去化周期缩短到5.7个月,但年末商品房待售面积较2017年末增加了13.0万平方米,增长17.4%。伴随着房地产企业开发力度不断加大,房地产施工面积在不断扩大,市场?#34892;?#20379;给能力不断提高,2018年,全市房屋施工规模达1563.6万平方米,是全市商品房待售面积的17.8倍,其中全市房屋新开工面积达367.9万平方米,是全市商品房待售面积的4.2倍,比同期商品房销售面积和2018年末商品房待售面积之和还多95.5万平方?#20303;?#38754;对当前的宏观调控政策,供应量大量增长,如果未来商品房需求下降,会影响明年乃至以后年度的供求关系,易导致供大于求,供求失衡等问题,商品房去库存任务依然艰巨。

  3.房价上涨压力依然较大。2018年,全市商品房销售额83.9亿元,比上年增加27.5亿元,增长48.7%,增幅高于商品房销售面积10.7个百分点。其中,住宅销售额79.3亿元,比上年增长52.3%,高于住宅销售面积增速13.5个百分点,全市商品住宅价格面临较大的上行压力。

  三、对房地产市场平稳健康发展的建议

  当前和今后一个时期,要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,加强房地产市场分类调控,因城施策,继续做好房地产去库存工作,加快化解非住宅商品房库存,?#24179;?#25151;地产业?#20013;?#20581;康发展。

  1.从政策层面加强管理,合理引导市场预期。合理安排住宅用地供应,调整优化用地结构。要科学编制住房发展规划和年度计划,统筹安排五年和三年的住房建设所需用地。?#24066;?#24182;引导未开发土地用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业、旅游产业等项目用途的开发建设。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、?#21344;?#24067;局、重大基础设施建设计划和进展等信息,引导房地产市场理性投资和消费。从政策层面加强管理,合理引导市场预期。从舆论宣传层面,要把握好“房住不炒”的宣传,在加强政策解读的同?#20445;?#31283;定市场预期,促进本市房地产市场平稳健康发展。

  2.?#24179;?#25151;地产市场供给侧结构性改革。科学把握住房建设和上市节奏,继续?#24179;?#25151;地产去库存。要因城、因地、因势施策,加快商品住房销售,促进库存化解。加快办理商品住房建设项目土地、规划、施工和预售?#35748;?#20851;?#20013;?#23613;快形成市场?#34892;?#20379;应。采取发放购房?#22266;?#31561;措施,吸引农业转移人口进城购房。要支持房地产开发企业自主?#33539;?#21644;调整产品类型,鼓励房地产开发企业发展旅游、养老等跨界地产,实现库存总量稳步下降。

  3.加强房地产市场管理,抑制房价过快增长。加强房地产市场管控,做好市场引导,规范销售,采取差别化住房信贷政策措施,遏制投机投?#24066;?#36141;房,在金融监管上,在严禁“首付贷”“过桥贷”等行为的同?#20445;?#35201;控制好信贷额度,严控信贷审核关,保持房价稳定。在规划指引上,结合经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势,制定客观、科学的城市发展规划,合理调整城市供地数量和类型,把?#23637;?#22320;节奏,确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、?#29992;?#25910;入和人口增长相适应,严防房价大幅波动。(责任编辑:贾亚军)


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