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2018年分区域房地产运行分析报告
 2019-02-25  出处:国信房地产信息网  作者:国家信息?#34892;?#23439;观经济与房地产研究组  

2018年1-12月,全国房地产投资保持平稳较快增长,销售增速继续回落,新开工和土地购置意愿依然较强,房价平均涨幅维?#25351;?#20301;运行。从全国各区域来看,区域间分化特征明显。

华北地区疲态明显,房地产主要指标增速放?#28023;?#25151;屋销售面积出?#25351;?#22686;长;东北地区土地购置增长较快,但销售仍保?#20013;?#24133;下跌态?#30130;?#21326;东地区投?#35797;?#38271;较快,销售平稳,是保持房地产市场稳定的压舱石;华中和西南地区多数指标增速较快,是房地产市场的新兴力量和新的增长极,但西南地区需警惕房价上涨过快带来的不利影响;华南地区投资和新开工指标增长较快,但销售和土地购置指标增长较慢;西北地区投资和销售均较为?#20132;海?#20294;房价涨幅较快。

一、房地产开发投?#35797;?#36895;平稳,东北、华南、华东增长较快,三?#21335;?#22478;市增速快于一二线城市

2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,同比名义增长9.5%,增速与1-11月份相比回落0.2个百分点,但与2017年全年相比提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,增速比2017年加快4.0个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%,与上年同期相比提高2.4个百分点。

分区域看,东北、华南、华东、西南增长较快,分别增长16.2、14.2、13.0和10.4个百分点,对全国房地产投?#35797;?#38271;的贡献率为889.2%。华北、华中、西北增速低于全国平均水平,分别增长0.4、3.3和5.1个百分点,对全国投?#35797;?#38271;的贡献率为10.8%。

分省市看,广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿,浙江、山东、河南、?#19981;鍘?#22235;川等5个省投资完成额超过5000亿。从投?#35797;?#36895;上看,西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快,增速均在15%以上。宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出?#25351;?#22686;长,特别是宁夏降幅较大,超过30个百分点。

分城市看,根据国家信息?#34892;?#23439;观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测,重庆、上海、北京投资完成额位居前三甲,分别实现4249、4033和3873亿元,西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高,均超过2000亿元。从增速上看,保山、?#24433;病?#33538;名、张家界、湖州、自贡、攀枝花、肇庆、衢州、湛江、乌鲁木齐、许昌等城市增速较快,均超过50%;安阳、中卫、河池、郴州、呼和浩特等城市下跌幅度较大,跌幅超过30%。

分城市等级看,一线城市投?#35797;?#36895;最慢,增长7.0%;二线城市次之,增长8.5%,均慢于全国平均水平。三线及以下城市投?#35797;?#36895;较快,其中三线城市完成投资26916亿元,增长11.7%,?#21335;?#22478;市完成22206亿元,增长18.7%,五线城市完成投资4255亿元,增长24%。

二、商品房销售增速继续放?#28023;?#21306;域分化显著,华北、东北、华南地区出?#25351;?#22686;长

2018年1-12月,全国商品房销售面积为171654万平方米,同比增长1.3%,增速比2017年回落6.4个百分点。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,增速比2017年回落1.5个百分点。

分房屋类型看,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%,住宅销售一枝独秀。

分区域看,华东地区销售面积规模最大,实现销售60914万平方米,增长2.9%,增速比全国快1.6个百分点。华中和西南地区增长较快,均增长7.0%,是拉动全国商品房销售增长的主力。华北、东北、华南三个地区销售出现下降,跌幅分别为12.8%、4.4%和6.2%。

分省市看,广东、河南、山东、江苏4省规模较大,均超过1.3亿平方?#20303;?#20174;增速上看,西藏、广西、四川、贵州、吉林等省区增长较快,增速均在10%以上。广东、江苏、重庆、河北等13个省市区销售面积出?#25351;?#22686;长,特别是海南、北京、河北、天津、黑龙江、广东等省市受调控政策及自身经济发展的影响降幅较大,降幅均在10个百分点以上。

分城市看,根据国信宏观经济与房地产数据库对全国170个地级以上城市的监测数据,重庆商品房销售面积规模最大,销售6536万平方米,郑州、成都、武汉、西安、长沙等城市紧随其后,销售面积均超过2000万平方?#20303;?#20174;增速上看,钦州、南充、防城港、梧州、临汾、榆林、铜川、玉林、济源等城市增速较快,均在30%以上。儋州、珠海、晋城、?#20998;?#38451;泉、六盘水等城市跌幅较大,下跌幅度超过三成。

分城市等级看,一线城市商品房销售出?#25351;?#22686;长,下跌5.1%,二线城市与上年持平,三?#21335;?#22478;市是带动销售增长的主力,分别增长2.4%和3.8%。

从各省市人均商品房销售面积(按城镇人口计算)来看,重庆、贵州、?#19981;?#31561;3个省市人均销售面积最高,均在3平方米以上,河南、四川、海南、宁夏、广西、浙江、湖北等7个省市也处于较高水平,人均销售面积在2.5平方米以上。北京、西藏、上海、黑龙江、天津等5个省市区较低,人均销售面积不到1平方?#20303;?

从人均商品房销售额看,海南、浙江、重庆 、江苏、福建等省市处于较高水平,人均在2.5万元以上,广东、上海、湖北、?#19981;鍘?#22235;川等5省市人均销售额在2-2.5万之间。西藏、黑龙江、内蒙古、新疆、甘肃、山西等省区人均商品房销售额较低,不到0.8万元。从各省市人均商品房销售额占当地城镇?#29992;?#20154;均可支配收入的比值来看,海南比值最高,达到116%,重庆、浙江、湖北、福建、?#19981;鍘?#22235;川等6个省市处于中高水平,比值在60%以上,西藏、内蒙古、北京、黑龙江、新疆、山西等省市比值较低,在25%以内。

三、商品房平均销售价格涨幅较快,西南和西北地区涨幅显著,全国房价收入比继续上升

从商品房绝对价格来看,2018年1-12月,全国商品房平均销售价格为8737元/平方米,与上年同期相比提高845元,上涨10.7%,涨幅?#20013;?#20445;?#25351;?#20301;,连续5个月在10%以上。(商品房平均销售价格根据商品房销售面积和销售额推算得出,未考虑成交结?#36129;?#21270;的影响。)

从房价收入比来看,2018年,全国商品住宅房价收入比为8.17,比2017年提高0.3个点,处于2012年以来最高水平。(房价收入比计算方法为当年新增商品住宅套均销售价格/当年城镇?#29992;?#23478;庭户均可支配收入,其?#34892;?#22686;商品住宅套均销售价格=新建住宅套均销售面积*新建商品住宅平均销售价格,城镇?#29992;?#23478;庭户均可支配收入=城镇?#29992;?#20154;均可支配收入*城镇?#29992;?#23478;庭户均人口,2018年套均面积和家庭户均人口为推测数据。)

分区域看,华南和华东地区房屋均价较高,分别为11215和10065元/平方米,华中地区均价最低,为6525元/平方?#20303;?#20174;房价涨幅看,西南和西北地区涨幅较高,分别上涨16.8%和16.5%。华东?#25237;?#21271;地区涨幅也在10%以上,涨幅较快。华北、华中、华南地区房价涨幅相对较低,分别上涨6.4%、9.7%和7.1%。

分省市看,北京、上海、天津分别以34142、26890和16054元/平方米位居各省市前三位,河南、湖南、内蒙古、贵州、甘肃、宁夏、新疆等7个省区均价在6000元以内。从涨幅来看,省市间分化明显,云南、海南、山西、陕西等4个省区涨幅较高,均超过20%,除海南外,均属于西部地区。广西、天津、甘肃等3个省市区房价涨幅相对较低,分别上涨5.6%、4.7%和1.3%。

四、 土地购置和新开工面积均保持较快增长,西南地区新开工增速最快,西北地区土地购置增速最快

2018年1-12月,房地产开发企业共购置土地29142万平方米,同比增长14.2%,增速比2017年低1.6个百分点,仍保持较快增长;土地成交价款13746亿元,增长18%,增速比2017年低31.4个百分点。从企业平均购置土地价格绝对值及涨幅来看,呈现平稳回落态?#30130;?#33258;2018年7月份起,土地购置价格涨幅连续6个月保持在10%以内。

从新开工指标看,2018年1-12月商品房新开工面积完成209342万平方米,增长17.2%,增速比2017年提高10.2个百分点,保持较快增长。其中,住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%,增速比2017年快9.2个百分点。商品房竣工66856万平方米,下降12.3%,其中,住宅竣工面积下降12.7%。

分区域看,2018年1-12月,华东地区是土地购置面积的绝对主力,共购置土地13149万平方米,增长10.0%,占全国土地购置总量的45.1%,增速居中;西北、东北、华中、西南4个区域土地购置面积增速较快,分别增长37.7%、28.1%、24.8%和24.4%。华北和华南地区土地购置面积增长较慢,分别增长0.9和2.0个百分点。

从商品房新开工面积看,西南地区增速最快,同比增长30.5%;华东、华中、华南、东北地区居中,增速在10%-20%之间,华北地区和西北地区增速较慢,分别增长7.0%和5.9%。

分省市看,四川、甘肃、辽宁等3个省土地购置面积增长较快,增速均在50%以上;西藏、贵州、湖南、福建、重庆等5省区新开工面积增长较快,增速均在30%以上。?#19981;鍘?#24191;西、江西、云南等9个省市区房地产企业土地购置面积出?#25351;?#22686;长,特别是北京、云南降幅较大,降幅在30个百分点以上;青海、宁夏、海南、新疆、?#19981;鍘?#21271;京、河北等7个省市区新开工面积出?#25351;?#22686;长,其中青海、宁夏跌幅较大,降幅在10个百分点以上。从土地购置面积规模上看,浙江、?#19981;鍘?#23665;东、江苏等4省土地购置面积较大,均在2500万平方米以上;从新开工面积规模来看,广东、山东、江苏、河南、四川等省新开工面积较大,均在14000万平方米以上。

五、2019年区域走势展望:稳字当头,区域继续分化

2019年,随着中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机?#30130;?#22362;持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系?#20445;?#25151;地产调控主线已经明确。住房和城乡建设工作会议也进一步提出,“以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”。这表明2019年房地产调控政策以稳为主,各地房地产政策微调的频率会?#20852;?#21152;快,但“房住不炒”和“租购并举”的政策基调并不会转变。房地产销售环?#37108;嵊兴?#25918;松,但不会出现重大转向。预计商品房销售?#20852;?#25913;?#30130;?#25237;资继续保持平稳增长,区域间继续保持分化。

分区域看,预计2019年华东、华中、华南及西南地区的房地产走势依然可期,增速优于其他区域。东北地区受2018年土地购置和新开工加速的影响,2019年投资会继续加快,但销售仍然承压。华北地区受环境保护?#21355;?#21147;度的加大,2018年房地产投资和销售均受到一定程度影响,增速在各区域中处于较低水平,2019年仍将继续承压,但随着京津冀协同发展步伐的加速,预计2019年华北地区走势会好于2018年。西北地区随着房价的快速上涨,投资风险上升,部分城市投资会出?#25351;?#22686;长,销售压力较大。

(本报告由国家信息?#34892;?#20449;息化和产业发展部和国信房地产信息网研究撰写,报告版权归本单位所?#23567;?#27426;迎转载,转载时请注明“来源:国信房地产信息网?#20445;?#19988;不得对本报告进行?#31168;?#21407;意的引用、删节和修改。)


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